6月30日下午14时30分,万科企业股份有限公司(000002.SZ,02202.HK)股东大会举行。作为万科原董事会主席王石的告别发布会,原定30分钟的问答环节被不断延长,这使得整个股东会全程长达3个多小时。


这届股东大会选举产生了万科新一届董事会以及监事会成员,新的董事会班底为:非独立董事:郁亮、林茂德、肖民、陈贤军、孙盛典、王文金、张旭;独立董事:康典、刘姝威、吴嘉宁、李强;监事会非职工代表监事解冻、郑英。


告别王石,深铁入股后的万科被问的更多问题关乎未来,新的万科董事会主席郁亮这样来描述未来的万科:商业有信心做到行业内的数一数二;产业化的目标不会改变;打造生态平台是大的目标,野心越大越好……


而在王石最后的总结发言中则这样表述:我们往往都高估现在的能力,而低估了未来的场景。应该对万科、深圳、中国的转型,对未来怎么高估都不为过。


以下由澎湃新闻整理的万科股东会问答实录


问1:公司未来如何推进轨道交通物业?未来有什么行动?包括跟深圳地铁的合作。


林茂德:轨道交通未来10-15年是黄金时期,批准地铁建设城市58个,对于尤其是二三线城市轨道交通制约条件是资金、人才,深圳地铁探索轨道+物业已经有十几年时间,未来关心地铁和万科的轨道+交通的合作,我可以负责任地告诉你,我们已经展开工作。最近一个月来,很多大城市轨道主管领导,都希望万科能在这些大城市轨道+交通物业上能推进。目前我们国家城市化进程当中,轨道交通进城在未来10到15年都是非常重要的事情,一些城市都在大规模的上轨道交通,二三线城市,二三线城市最大的交通问题就是人才技术,地铁探索轨道加物业的形式,也有几十年的时间,我们将这个工作做好。轨道加物业也可以全面推进。


从全国范围上,万科已经全面展开轨道+物业的工作,进度已经甩开同伙伴一条街。


我们规划了32条线路,1142公里的里程,就深圳而言,目前建成八条地铁线,每天有480万多人坐地铁。在所有规划中目前建成的只有1/3,未来10-15年还需要建设大量轨道交通,投资大周期长,过去我们在用地问题上比较保守。


经过近几年的探索,我们在土地的资产化、资本化已经进行了非常细致的探索。我们都希望土地进一步地使用和开发,我们会全方位和万科进行轨道+物业的发展。


问2:为何股东大会提案人选没有宝能的人?你们是否提前与宝能方面有过沟通,宝能方面有什么表态?


朱旭:我作为董事会秘书先回答。根据万科的章程,股东有固有的权利,如何行使权利也是股东自己决定的。今天提名人士是否可以当选,都由股东投票决定,当选后他们不代表个人,而是代表全体股东的利益。万科并未接到宝能系提名。


林茂德:宝能是在深圳这片热土上发展起来的企业,宝能、钜盛华、前海人寿,为深圳发展做出了应有的贡献,这次换届,与宝能都有沟通,而且不但有沟通,还有书面的回应。我们地铁集团书面发出函,请他们提出意见,他们也书面发函,支持我们的提案。所以我们已经经过了沟通。


我们都是一个目的:推动万科健康发展。


问3:新一届的董事会万科和地铁都有3个席位,如果双方有分歧会怎么解决,如何避免上市公司发生巨大波动?


王石:这个问题跟议案无关在发言,下个环节再发言。


问4:未来万科如何推进城市发展配套商的战略?


郁亮:商业有信心做到行业内的数一数二。我们的核心业务是保持万科的稳定增长,我们过去有物业、商业和物流,目前是第三位商业服务平台。我们目前在推进教育和养老领域,未来将会有2.5万间长租公寓,这已经是中国第一大体量。


作为发展商必须要适应租售并举的趋势,所以我们拿了5块自持物业。坦白讲我们的养老还没赚到钱,但他们未来很有潜力。我们冰雪运动未来会在人口密集的地方进行。一年前我不知道会有6限,既然未来如此不可预测,我们只能做好服务。相信万科在转型发展道路上会发展得比较快。


养老方面还没有找到盈利模式,但是我们要探索。今天或许从市值、估值上看不一定很高,但未来这些都很有潜力。


包括冰雪运动,冬奥会意味着冰雪运动很有潜力,北京周边的地区,冬奥会将是投资热点。


问5:16年万科管理费用,人力和行政比例比较多,增幅比较明显,会不会影响万科利润进一步增长,和股东购买股份的方向?


郁亮:非常感谢董事会做了调节,让管理费用有所增加。但是从干的活来说,我们这个数量是下降的,这是从结算口径来看。关于核心高管薪酬涨幅比较高,就我的降了。


因为我们总部的员工健康素质下降了,所以我下降了20万。集团领导总共扣了118万。万科的股权跟投只占万科权益的百分之三点几,绝不是因为我们是跟投导致的,我们仍然在努力之中。从薪酬安排上,万科是支持前线。


前线打仗的干部获得会比总部干部更多一些。


关于利息支出,前段时间银根紧张,我们比较早发现这个问题,也比较早筹集资金,保证我们有足够的钱应对,和寻找土地。


问6:记得王石曾经提过,未来6-10年万科要实现万亿目标,随着深铁成为万科第一大股东,深铁会否推动提前实现这个目标?会否比华润积极?


王石:和议案无关的问题,稍后一并回答。


问7:万科在未来是否有更多的业绩战术? 未来的利润分配?


朱旭:我们上市以来一直保持较好的分红,现金分红的金额超出资本市场融资的额度。未来万科遵循保持稳健的利润分配的步骤,把我们赚到的和股东分享。


问8:3月27日的董事会已经到期了,为什么现在才来选?去之前都干嘛去了?


朱旭:这个问题从三月份就一直在问我们,17届董事会在2013年3月28日选的,如果董事会届满,董事会有义务继续履行义务,深圳地铁,作为基石股东提出议案,我们一直在努力。


问9:现在很多提名人身份是深圳国资委下面任职,这样的话未来推进议案会不会更艰难?


朱旭:每一个董事以个人名义出任,和他所在机构无关,选出来之后,代表全体股东利益。现在很多候选人提名有很多在深圳国资名下工作,但这些跟他们在哪里任职无关,每个人都是通过投票决定。我相信万科长期稳定发展示符合大家的预期的。


问10:未来万科股价是涨还是跌?有没有跟宝能沟通?我很担心如果宝能突然抛售,会出现股价下跌。


王石:实际上,你应该去问宝能。


问11:刘姝威女士,您为什么会同意被提名为万科独立董事?


刘姝威:很高兴您提问,可以说从6月21日万科公布名单以来我不断被询问。我仍然是一个候选人所以我一直没有回答。


我为什么接受提名,第一是因为我对万科充分理解,十几年来万科的报告是我要求学生必读的报告。


第二是大家都知道发生了万宝事件,作为独立董事首先要维护公司利益,在万宝事件宝能提出罢免万科董事会全体成名。这个时候国际已经提出对万科的未来是负面的看法,作为独立董事候选人,为了维护公司的利益,我同意这次提名。


第三,万宝事件之后,宝能第一时间把矛头对准格力。如果我们对宝能的行为不制止的话,损害的是全体上市公司的利益。


问12:轨道+物业的模式,是跟深圳地铁合作还是面向全国推广?


王石:国际化在推行,显然是全球业务。我们做市场经济,从改革开放后我们就在往前走。面向全国,响应一路一带,国际化并行。万科走的是全球业务。至于长治久安,往前走就有不确定性。


在这里我最后以董事长的机会对华润表示感谢,之前我们也有利益冲突,但以前主要是合作加竞争,未来不可避免要走向竞争。


问13:深圳地铁加入后万科的万亿的目标会加快还是减速?


郁亮:其实很多人说万科第十年的发展目标是万亿,我都不知道是指的什么?我们当时指的是万科的规模,我们在每个行业里面都希望做到行业的影响力。我们指的是影响力,不是市值。我们是万亿级的服务水准,不是万亿市值。


跟深圳地铁合作有一个非常好的结合点,毫无疑问我们有深圳地铁加入之后,在轨道+物业里面,我们占了非常好的先机。在这点上我觉得万科发展将如虎添翼。


王石14:简单来说万科作为一个深圳地产管理公司,我们在第二轮改造后是央企,在第一次转换中在华润期间万科处于高速黄金增长区。现在华润已经把股份转让给地铁,我作为最后的董事长的机会,衷心感谢万科。


我们现在是竞争关系,但只是市场行为。过去广州的竞争中,华润是我们的对手。现在来讲,万科进入黄金发展期,没有结束。只能说加了两个字,稳定的黄金发展期,至于多久,交给市场来决定。


问15:万科一直提产业化,但我发现万科在这条路上都是比较孤独的践行者。现在产业化提得越来越少,是为什么呢?我们的目标有没有达到,产业化对万科竞争力有没有帮助?


郁亮:你说得太正确了,万科在产业化的道路上是孤独的先行者。我们建筑工人的工资还达不到毕业生的工资,为什么产业化没有大规模的发展?我也很苦恼。万科关于产业化的目标是不会改变的。


要说产业化带来什么,我们看到越来越多城市关注产业化,关注绿色,越来越多城市提出绿色标准,这些方面万科都有加分。


万科一直围绕着两提一减。万科自己的目标是不会改变的。去年万科交了20多万套房子,创了历史新高,但我们投诉最多的不是房子本身,是配套,比如教育配套,所以我们为什么做社区教育,是希望为客户提供更好的服务。既然是未来的发展方向,万科一定会做下去,哪怕再孤独、困难也要做下去。


问16:前段时间有传言,第一大股东成为深铁之后,万科薪酬有减少。现在员工也不能跟投,您觉得万科现在是国企吗?深铁作为第一大股东后会不会插手万科的管理?我们希望深铁不要插手万科的管理。


林茂德:谢谢你的提问。深圳地铁第一次参加万科股东大会,深圳地铁作为万科的第一大股东,深圳地铁和华润一样支持万科的发展。同时感谢恒大,恒大非常有社会责任,在我的家乡贵州进行了扶贫,恒大也是非常有社会责任的企业。也对宝能和前海人寿表示感谢,对姚振华表示感谢,我们得到了他们的支持。我们作为基石股东,我们会做好基石股东的本分。深圳地铁作为万科的股东,我们是战略投资,肩负着万科健康发展的责任,我们不会干预万科的具体经营。


依法依归地做出我们的责任,如果说降奖金和不能跟投是深圳地铁的责任,那我们真的是背了黑锅。


深铁会维护好全体股东的利益,不会具体干涉万科的运营。仅发挥股东作用,我们希望继续支持万科的工作,我们尊重万科的文化,尊重万科团队的机制,尊重混合所有制。


问17:16年万科管理费用,人力和行政比例比较多,增幅比较明显,会不会影响万科利润进一步增长,和股东购买股份的方向?


郁亮:非常感谢董事会做了调节,让管理费用有所增加。但是从干的活来说,我们这个数量是下降的,这是从结算口径来看。关于核心高管薪酬涨幅比较高,就我的降了。是因为我们总部的员工健康素质下降了,所以我下降了20万。集团领导总共扣了118万。万科的股权跟投只占万科权益的百分之三点几,绝不是因为我们是跟投导致的,我们仍然在努力之中。从薪酬安排上,万科是支持前线。


最近银根紧张,我们比较早发现,也比较早筹集资金,保证我们有足够的钱应对,和寻找土地。


问18:地铁除了不干预万科管理以外,会不会给万科更大的国企资源支持?今后在拿地或其他方面,万科能否得到深铁更多资源?


郁亮:万科靠能力行走江湖,不是靠资源。我觉得伸手要钱是可耻的,我觉得万科有能力获取优质资源,我们也毫不怀疑深圳地铁会给我们全部资源,我们不存在竞争的关系。我们希望股东要约束自己的手,做好自己的事情。


问19:请问王石,这届董事会选举之后,还会不会在万科任职?会不会自己创业?年报中提到王董事长的期权,如果离开公司,对这批期权有什么计划?


王石:关于个人的问题留到最后,先把万科的未来回答了。不要因为我的问题干扰万科的发展,我会回答你。


问20:王石离开后进入郁亮时代,郁总您怎么看待王石的离开?既然进入郁亮时代,万科怎么走,能否做个简单的展望?


郁亮:这个最好在选举结果出来后,我再回答您的问题。


问21:之前深圳地铁说有2块优质土地,但是刚刚又说感谢恒大,以后这2块地是留给万科还是也会考虑恒大?


林茂德:轨道加物业的模式,是我们探索那么多年得出的。没有股权参与的情况下,我们和万科好几个项目都有合作,而且合作得很好。以后,我们要作为一个股东履行好责任,未来轨交加物业也好,土地也好,我们要加快注入万科。


怎么用土地资源价值最大化建地铁,万科是最好的践行商之一,我们和王石主席也国通了多次。轨交加地铁项目很多、市场很大,前景非常好,请你放心。


问22:合伙人制度未来会如何发展?


郁亮:很多人把跟投当做福利,我觉得是错的。跟投是激励性的基础,两年下来我们每次都要迭代跟新。跟投是约束机制,不是福利机制。


我们确实是主动地进行跟投机制的调整,这跟深圳地铁没关系。


对万科来说,合伙人就是要共创、共担和共享。


这是万科希望管理团队和骨干跟股东在一起,这是我们的初衷,到今天为止仍然没有改变。为了避免猜测,我们才说只是看看。


关于薪酬,我们有定期检讨的战略,不可能公司薪酬不做任何调整,公司不同的发展阶段,薪酬也要做出不同调整,薪酬调整是正常的,我们没有受到任何的干扰和影响。


这是不符合事实的,万科会根据需要不断修改激励制度,为股东做更多的贡献。


问23:对于宝能可能有可能抛售,管理层有没有相应的措施,毕竟影响的是全体股东利益?


朱旭:股东如何处置手中的股票,是股东的权利。另外,公司的股价取决于公司的价值,我们相信万科未来长期投资价值。


郁亮:跟投和宝万之争无关,希望和股东更紧绑定。


问24:万亿市值您觉得是大还是小?万科的蓝图到底有多大?


郁亮:如果偏离了价值创造,谈市值管理是本末倒置的。我们打造生态平台是大的目标,野心越大越好,但我们还是要脚踏实地地干。所以,我们的市值市值取决于我们是不是干得好,也取决于你们对我们的信任程度。


问25:万科的市场占有率未来能不能提升?


郁亮:我们这几年一直在保持稳定,为什么不能做得更高?因为现在跟过去销售为主的时代不一样,我们一直在做长期的投资,在做新业务。这是长期的回报和过去销售不同,不过,现在看来我们股东有更高要求,我们也会更加努力。但可以说,我们从目前3%的市场占有率翻一番还是完全有可能的。


问26:有没有数据,现在中国的存量房有多少套,你们觉得房地产开发的白银时代还能持续多少年?


郁亮:理论上户均1.1套,但套有很多标准,如果相信这个数据,干脆不要买房子了。现在你看业主买房子为了孩子上学,你会发现还是有需求的。我觉得房子没有完全过剩,普通人的住房问题还没有解决。空间仍然在,我说持续多长时间都可以。


问27:万科之前的漏洞是股权结构比较分散,现在深铁进来后它是不是实际控制人。


朱旭:深圳地铁是万科第一大股东,万科目前没有实际控制人。


问28:万科旗下有很多房地产公司,这些公司跟深铁旗下的公司会不会形成竞争关系?


林茂德:我们分三块业务,第一建设地铁,占深圳市固定资产投资10%,第二是地铁运营业务,现在每天480万人坐地铁,基本的票价收入能和生产成本持平。第三是地产业务,经营地铁有一个完整的产业链。我们地产这块只是经营板块的一块,我们大部分业务都是合作开发,现在重点是跟万科合作。


我想不存在竞争问题,万科有3600亿销售额,我们连三百亿都没有,只有一百多亿,所以不会和万科形成竞争,房地产只是很小的一块。


未来,我们尽可能与万科合作,我们尽量做好运营开发地铁这块,地产这块主要交给万科做。


问29:和链家合作将来对长租工作有什么影响?


郁亮:在深圳,16%是新房,84%是二手房,如果只盯住一手房市场,我们可能会失去很多。我们不能失去存量房的机会,目前存量房市场在核心城市都远远超过新房市场。所以我们未来要做一些投资安排。我们的竞争对手以及在做了,未来可能原来的优势会丧失,新的优势会起来,所以万科面对这样的局面,要把握先机。


问30:今年在调控背景下,很多人提出购租并举的概念。70年的自持地块,万科怎么实现盈利?


郁亮:年轻人解决居住问题越来越困难,对万科来说我们在尝试这个问题。在70年自持上,我们做租这块,我们用开发的思路改成持有经营上,我们要做改变。我们做的问题能为普通人的居住上做一些改变,我相信市场不会亏待我们。


问31:王石以后有什么打算?


王石:下一步做什么?我还没有想好呢。决定这次退出是一个半月前做的决定,我还没考虑后。但是股东替我的考虑、你们的担心,也都会成为我考虑的因素。


问32:触动您决定退出董事会的原因是什么?是不是您的本愿?


王石:我不告诉你。